La taxe foncière est l’un de ces impôts que tout propriétaire connaît, mais dont les règles d’application sont souvent moins bien maîtrisées qu’on ne le croit. Qui est redevable ? Peut-on la répercuter sur le locataire ? Existe-t-il des cas d’exonération totale ? Les réponses sont précises, encadrées par le Code général des impôts, et méritent d’être connues aussi bien par les propriétaires occupants que par les investisseurs locatifs.
Le principe : le propriétaire au 1er janvier paie pour l’année entière
La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est régie par les articles 1380 et suivants du Code général des impôts. Elle est due chaque année par le propriétaire du bien au 1er janvier de l’année d’imposition. Cette date est absolue : si vous vendez votre bien en février, vous restez redevable de la taxe foncière pour toute l’année. Si vous l’achetez en mars, vous n’en devez rien pour l’année en cours.
Cette règle est souvent source de négociation lors des ventes immobilières. Il est d’usage, mais pas d’obligation légale, que vendeur et acheteur se partagent le montant de la taxe foncière au prorata temporis de leur occupation respective sur l’année. Cet accord se formalise dans l’acte de vente et se traduit par un crédit ou un débit sur le prix final. En l’absence de clause spécifique, le vendeur reste seul redevable vis-à-vis du Trésor public, quelle que soit la convention passée avec l’acheteur.
Ce que la taxe foncière calcule
La base de calcul est la valeur locative cadastrale du bien, fixée par l’administration fiscale. Cette valeur, censée représenter le loyer annuel théorique que le bien pourrait produire, fait l’objet de révisions périodiques. Depuis la loi de finances pour 2020, une révision des valeurs locatives des locaux d’habitation est en cours de déploiement progressif. Ses effets sur le montant des taxes foncières dans les prochaines années sont susceptibles d’être significatifs selon les territoires : si vous achetez pour investir, il vaut mieux en tenir compte dans vos projections de charges.
À cette valeur locative s’appliquent des taux votés chaque année par les collectivités locales : commune, intercommunalité et département. C’est ce qui explique des disparités importantes entre territoires : à surface et prix équivalents, la taxe foncière peut varier du simple au triple selon la commune.
Les exonérations totales ou partielles
Certains propriétaires échappent à la taxe foncière, en totalité ou en partie, sous conditions.
L’exonération temporaire de deux ans s’applique aux constructions neuves, reconstructions et additions de construction, en vertu de l’article 1383 du Code général des impôts. Elle court à compter du 1er janvier de l’année suivant l’achèvement des travaux, sous réserve que le propriétaire dépose une déclaration auprès du centre des finances publiques dans les quatre-vingt-dix jours suivant la fin du chantier. Ce délai est impératif : un dépôt tardif réduit d’autant la durée de l’exonération.
Pour les propriétaires occupants de plus de 75 ans dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas certains plafonds (vérifiez les seuils en vigueur chaque année auprès de l’administration fiscale, car ils sont révisés annuellement), une exonération totale de taxe foncière peut s’appliquer en vertu de l’article 1391 du CGI. Les bénéficiaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA) et de l’allocation supplémentaire d’invalidité (ASI) bénéficient également de cette exonération sans condition d’âge.
Un dégrèvement d’office de 100 euros, anciennement accordé sous conditions de revenus, a été supprimé en 2023. Les propriétaires qui en bénéficiaient et ne remplissent plus les nouvelles conditions d’exonération doivent désormais s’acquitter de la taxe dans son intégralité.
Logements vacants : une taxe supplémentaire possible
Dans les zones tendues, c’est-à-dire les communes où la demande locative excède structurellement l’offre disponible, un propriétaire qui laisse son bien vacant plus d’un an peut se voir appliquer la taxe sur les logements vacants (TLV), prévue par l’article 232 du CGI. Son taux est de 17% de la valeur locative la première année de vacance, puis de 34% à partir de la deuxième année. Cette taxe vient s’ajouter à la taxe foncière classique et peut représenter un montant significatif sur un bien de valeur dans une grande métropole.
Dans les communes qui ne sont pas classées en zone tendue mais qui ont institué la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) sur délibération municipale, le régime est différent et généralement moins sévère. Vérifiez le classement de votre commune avant d’envisager de laisser un bien vide, même temporairement.
FAQ
Qui doit payer la taxe foncière, propriétaire ou locataire ?
C’est le propriétaire qui est redevable de la taxe foncière, sans exception. Le locataire n’a aucune obligation légale de la payer, et l’administration fiscale ne s’adresse qu’au propriétaire inscrit au cadastre au 1er janvier de l’année d’imposition. Aucune clause de bail ne peut valablement transférer cette obligation fiscale au locataire ni le rendre directement redevable vis-à-vis du Trésor public.
Qui ne doit pas payer la taxe foncière ?
Plusieurs catégories de propriétaires peuvent être exonérées. Les propriétaires de constructions neuves bénéficient d’une exonération de deux ans à compter du 1er janvier suivant l’achèvement, sous réserve de déclaration dans les quatre-vingt-dix jours. Les propriétaires de plus de 75 ans sous conditions de revenus, ainsi que les titulaires de l’ASPA ou de l’ASI, peuvent bénéficier d’une exonération totale en vertu de l’article 1391 du CGI. Les propriétaires entre 65 et 75 ans sous conditions de revenus peuvent quant à eux bénéficier d’un dégrèvement partiel. Ces plafonds de revenus sont actualisés chaque année et doivent être vérifiés auprès du service des impôts.
Comment facturer la taxe foncière au locataire ?
La taxe foncière ne peut pas être refacturée au locataire dans le cadre d’une location nue à usage d’habitation principale régie par la loi du 6 juillet 1989 : elle ne figure pas parmi les charges récupérables listées par le décret du 26 août 1987, qui constitue la liste limitative des dépenses que le propriétaire peut imputer au locataire. Toute clause de bail tentant de mettre la taxe foncière à la charge du locataire dans ce cadre est réputée non écrite.
La situation est différente pour les baux commerciaux, où la liberté contractuelle s’applique pleinement : il est courant, et parfaitement légal, qu’un bail commercial mette la taxe foncière à la charge du locataire commerçant, dès lors que cette obligation est expressément stipulée dans le contrat. Dans ce cas, le propriétaire reçoit l’avis d’imposition, règle la taxe à l’administration, puis la refacture au locataire commercial selon les modalités prévues au bail. Une précision s’impose toutefois : depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, cette clause doit figurer dans un inventaire précis et limitatif des charges annexé au bail commercial, faute de quoi elle pourrait être inopposable au locataire.
